я бы так не сказал. если есть некая бумага X на которую __похуй__, быстрая метрика насколько хорошо идут дела в компании - посмотреть тренд за последние полгода. это содержит в себе сумму всех факторов. и если тренд едет в пизду, то наиболее вероятно, что в компании дела плохи.
не готов тут что-то добавлять. на первый взгляд слишком радужно, мб прайсят то, что придётся сидеть с околонулевой прибылью и надолго и делать там нечего. на второй взгляд инвестировать время не готов.
разница в том, что строить на бабло дольщиков != строить на бабло, которое теперь надо занимать у банка, т.к. средства покупателей лежат на эскроу. смотрим ставку кредита даже в спокойные времена, умножаем на время стройки, что-то вида 2.5 лет
Ставка при отношении эскроу/долг 1,3 и выше 0,1% для застройщика (в кредитнике звучит как коэффициент покрытия). Это кстати охуенно объясняет, почему после просевших продаж в апреле-июне 2022 в 2024 году вводят мораторий на штрафы. Срок строительных работ как раз 1,5-2 года и если продаж нет, то застройщик просто тормозит стройку чтобы не попасть на высокий процент за неисполнение покрытия
За 2,5 года набегает аж 1,5% от суммы кредита
Там есть конечно стоимость изначальной покупки права собственности и дизайна, но типа да бизнес требует вложений изначальных это везде работает
нужно больше подробностей, чтобы понять что ты хочешь объяснить
то что я объясняю, выглядит так: я строю дом на 5 семей, они все мне принесли бабло, как дольщики до эскроу, я строю на это бабло дом. я ничего не должен банку, мне посрать какая ключевая ставка, мои риски - вовремя построить дом и надеяться, что покупательная способность рублей останется достаточной, чтобы покупать материалы, оплачивать людей.
сейчас: люди бабки отдают банку, я пиздую занимать у банка под 30% годовых, строю 2 года и отдаю банку 60% годовых, я или забиваю на этот бизнес, или пытаюсь переложить цену кредита в изначальную цену (что и произошло на вводе такой пиздатой и ахунной идеи как эскроу, где емнип был рост на 30% цены на новострой ещё до пиздеца со ставкой и до событий 2022), чтобы люди оплатили расходы на банк = непомерное повышение цены в мёртвый спрос. и если спрос всё же есть, то выжить.
Мне кажется эта информация в открытых источниках, но всё же
Короче, ЭКСРОУ это не секретная шкатулка под замком - по сути это такой же депозит
Застройщик идёт к банку и такой "ты получаешь кучу депозитных денег которые позволят тебе выдать кучу кредитов. А за это ты мне выдаешь кредит под 0,1%. По итогу я как застройщик не трачу свои деньги, ты как банк зарабатываешь два года на праве выдачи доп кредитов (которые как раз скалируются от ключа).
Это кстати причина почему банки вписались в скам с приростом цен квартир и почему Эльвирочка в первую очередь хуесосила банки которые должны были быть регуляторами, но решили заработать
я бы так не сказал. если есть некая бумага X на которую __похуй__, быстрая метрика насколько хорошо идут дела в компании - посмотреть тренд за последние полгода. это содержит в себе сумму всех факторов. и если тренд едет в пизду, то наиболее вероятно, что в компании дела плохи.
не готов тут что-то добавлять. на первый взгляд слишком радужно, мб прайсят то, что придётся сидеть с околонулевой прибылью и надолго и делать там нечего. на второй взгляд инвестировать время не готов.
разница в том, что строить на бабло дольщиков != строить на бабло, которое теперь надо занимать у банка, т.к. средства покупателей лежат на эскроу. смотрим ставку кредита даже в спокойные времена, умножаем на время стройки, что-то вида 2.5 лет
Ставка при отношении эскроу/долг 1,3 и выше 0,1% для застройщика (в кредитнике звучит как коэффициент покрытия). Это кстати охуенно объясняет, почему после просевших продаж в апреле-июне 2022 в 2024 году вводят мораторий на штрафы. Срок строительных работ как раз 1,5-2 года и если продаж нет, то застройщик просто тормозит стройку чтобы не попасть на высокий процент за неисполнение покрытия
За 2,5 года набегает аж 1,5% от суммы кредита
Там есть конечно стоимость изначальной покупки права собственности и дизайна, но типа да бизнес требует вложений изначальных это везде работает
нужно больше подробностей, чтобы понять что ты хочешь объяснить
то что я объясняю, выглядит так: я строю дом на 5 семей, они все мне принесли бабло, как дольщики до эскроу, я строю на это бабло дом. я ничего не должен банку, мне посрать какая ключевая ставка, мои риски - вовремя построить дом и надеяться, что покупательная способность рублей останется достаточной, чтобы покупать материалы, оплачивать людей.
сейчас: люди бабки отдают банку, я пиздую занимать у банка под 30% годовых, строю 2 года и отдаю банку 60% годовых, я или забиваю на этот бизнес, или пытаюсь переложить цену кредита в изначальную цену (что и произошло на вводе такой пиздатой и ахунной идеи как эскроу, где емнип был рост на 30% цены на новострой ещё до пиздеца со ставкой и до событий 2022), чтобы люди оплатили расходы на банк = непомерное повышение цены в мёртвый спрос. и если спрос всё же есть, то выжить.
Мне кажется эта информация в открытых источниках, но всё же
Короче, ЭКСРОУ это не секретная шкатулка под замком - по сути это такой же депозит
Застройщик идёт к банку и такой "ты получаешь кучу депозитных денег которые позволят тебе выдать кучу кредитов. А за это ты мне выдаешь кредит под 0,1%. По итогу я как застройщик не трачу свои деньги, ты как банк зарабатываешь два года на праве выдачи доп кредитов (которые как раз скалируются от ключа).
Это кстати причина почему банки вписались в скам с приростом цен квартир и почему Эльвирочка в первую очередь хуесосила банки которые должны были быть регуляторами, но решили заработать
Ты — банк. Я — девелопер.
Я принес тебе Х рублей на эскроу, которые ты далее можешь выдать на кредиты. Откуда у тебя возьмутся деньги, чтобы выдать мне, да еще и под 0,1%? И главное, с какой стати тебе это делать по такой ставке, если сейчас все берут по Ключ+5, Ключ+8?
ну вот так эта хуйня с эскроу работает
364000 долга из 400000 взяты под копейки
