Купил еще одну квартиру под аренду

DVAHAS написал 4 минуты назад:

ты ток встретил его на просторах интернета?

смотри я ему сейчас скажу что роста цены квартирв в МСК в долларовом эквиваленте нету с 2006 года (а учитывая инфляцию доллара за это время, они еще и подешевели пиздец как) он начнет говорить что все хуйня и эти всякие ваши индексы и исследования хуйня




человек считает себя самым умным и говорить что его квартира будет приносить ему 8% годовых чистыми, как я понял, когда по рынку это цифра 4-5% грязными

переиграет и уничтожит экономику он, так же как и собирается снимать все дивиденды с РУ акций и жить на них и ему хватить капитала 15 млн рублей на это


P.s. Бляяяя опять получается нищук порвался (я)

irhold111 написал 4 минуты назад:

DVAHAS написал 14 минут назад:

ты ток встретил его на просторах интернета?

смотри я ему сейчас скажу что роста цены квартирв в МСК в долларовом эквиваленте нету с 2006 года (а учитывая инфляцию доллара за это время, они еще и подешевели пиздец как) он начнет говорить что все хуйня и эти всякие ваши индексы и исследования хуйня




человек считает себя самым умным и говорить что его квартира будет приносить ему 8% годовых чистыми, как я понял, когда по рынку это цифра 4-5% грязными

переиграет и уничтожит экономику он, так же как и собирается снимать все дивиденды с РУ акций и жить на них и ему хватить капитала 15 млн рублей на это


P.s. Бляяяя опять получается нищук порвался (я)

Круто. А как ты учел прибыль от ипотеки в 4% в условиях ключа 20%+? 

Serg121 написал 8 минут назад:

irhold111 написал 12 минут назад:

DVAHAS написал 23 минуты назад:

ты ток встретил его на просторах интернета?

смотри я ему сейчас скажу что роста цены квартирв в МСК в долларовом эквиваленте нету с 2006 года (а учитывая инфляцию доллара за это время, они еще и подешевели пиздец как) он начнет говорить что все хуйня и эти всякие ваши индексы и исследования хуйня




человек считает себя самым умным и говорить что его квартира будет приносить ему 8% годовых чистыми, как я понял, когда по рынку это цифра 4-5% грязными

переиграет и уничтожит экономику он, так же как и собирается снимать все дивиденды с РУ акций и жить на них и ему хватить капитала 15 млн рублей на это


P.s. Бляяяя опять получается нищук порвался (я)

Круто. А как ты учел прибыль от ипотеки в 4% в условиях ключа 20%+? 

давай я все таки еще раз попробую донести, для тебя непонятные походу, вещи без колкостей и максимально не предвзято

1) да ты купил под 4%, при ключе 20+% красава, но ты понимаешь что это бы работало, если бы у тебя была вся сумма за квартиру на руках и ты б решил ее аккумулировать даже банально на вкладе, и это бы приносило свои плоды, а ты радуешь что взял квартиру в ипотеку и все по факту, она как сейчас стоит 150к$, так и будет стоить и тебе за нее платить, что уменьшает твой свободный баланс ежемесячно будет.

2) если ставка будет 20+% хотя бы 3 года, ты взвоешь первым, радоваться ставки 20+% может или имбецил или просто тролль исключительно. Удачи всем выжившим

3) когда там сдача подскажи пожалуйста? 2026 год? то бишь пока высокая ставка ты там даже обставить мебелью квартиру не сможешь, не то что сдать

4) твои расчеты про 100к+ в месяц за сдачу (без простоев, без ремонтов, без налогов) в ПИК+ только что построенном (где следующая очередь будет строиться до 2028 года еще и всегда стройка за окном и пиздец в округе) не бьются с реальными цифрами 
5) даже возьмем 6% грязными (еще один нюанс не очевидный для многих покупателей квартир открою я) средняя инвестиционная доходность считается от цены после сдачи дома, а не от цены покупки квартиры в новостройке, она у тебя упадет в цене как только ты получишь свои ключи (возьмем лайт вариант и она упала у тебя до 13.5 млн рублей, всего то 10% (обычно 15-20%) 6% от 13.5 млн = 67 500 тысяч в месяц (опять забыли про простои налоги и остальное))

6) ты не один такой умный и в этом ЖК после сдачи появится 10-20-100 квартир так же под сдачу, в условиях такой конкуренции или будет простои огромные для поиска арендатора по подходящей тебе плате или тебе придется спускать цену до арендодателей менее амбициозных чем ты 

7) помимо того что ты уменьшил до 2026 года 100% себе свободный поток денежных средств (учитывая обстановку мебелью, фактическое получение ключей, поиск первых арендаторов и тд, там минимум 2027 год получится, ну да и фиг с этим нюансом) так это еще и семейная ипотека, надеюсь ты любишь свою жену и ребенка и не отправишь ее работать хотя бы до 3 лет, на сколько у тебя там свободный поток уменьшился который ты мог бы вкладывать в другие инструменты (даже на тот же вклад пока такая ставка) ? 

P.s. Заебался писать, но там много много еще пунктов можно написать Серега ты красавчик, ты нормально зарабатываешь, у тебя красивая жена, которая тебе родила долгожданного ребенка, ты крутишься и вертишься чтоб твоя жизнь в дальнейшем была лучше чем сейчас и чтоб у твоего ребенка было оно еще лучше, просто красавелло, этого никто не отрицает

НО, прислушивайся к окружающим вокруг хоть порой, ты не самый умный на этом свете (никто из нас не такой тут (мб ток @Rus|Verm )), тебе искренне пытаются помочь юзеры и даже после твоего первого залета. Просто перестань выставлять на показ все это, стараться привлечь к себе внимание и все у тебя будет очень даже хорошо 

со всем добродушием и последней попыткой в нормальный диалог

P.s.s. Если будешь отвечать, пожалуйста не выдирай из текста определенные тезисы, которые тебе полезны, отбрасывая все остальные и еще раз пожалуйста, попытайся хоть чутка подумать над чужими мыслями которые тут тебе благодушно пишут люди, они могут отличаться от твоих, но это не значит что они ошибочные или плохие

irhold111 написал 17 минут назад:

1) да ты купил под 4%, при ключе 20+% красава, но ты понимаешь что это бы работало, если бы у тебя была вся сумма за квартиру на руках и ты б решил ее аккумулировать даже банально на вкладе, и это бы приносило свои плоды, а ты радуешь что взял квартиру в ипотеку и все по факту, она как сейчас стоит 150к$, так и будет стоить и тебе за нее платить, что уменьшает твой свободный баланс ежемесячно будет.

Какая разница есть у меня 12 млн на счете или нет? Это работает для меня в любом случае, ведь на фоне высокой инфляции растет мой доход на работе. Так же и растет аренда. При этом платеж по ипотеке фиксирован на 30 лет.

irhold111 написал 17 минут назад:

2) если ставка будет 20+% хотя бы 3 года, ты взвоешь первым, радоваться ставки 20+% может или имбецил или просто тролль исключительно. Удачи всем выжившим

Почему я должен взвыть?

irhold111 написал 17 минут назад:

3) когда там сдача подскажи пожалуйста? 2026 год? то бишь пока высокая ставка ты там даже обставить мебелью квартиру не сможешь, не то что сдать

27ой даже. Не понял, твоей мысли. Как только квартира будет готова, так и обставлю.

irhold111 написал 17 минут назад:

4) твои расчеты про 100к+ в месяц за сдачу (без простоев, без ремонтов, без налогов) в ПИК+ только что построенном (где следующая очередь будет строиться до 2028 года еще и всегда стройка за окном и пиздец в округе) не бьются с реальными цифрами 

Картинка не грузится, вот прямо сейчас аналогичный жк моему в том районе:

https://www.cian.ru/rent/flat/309807034/

https://www.cian.ru/rent/flat/309800365/

https://www.cian.ru/rent/flat/309438903/

irhold111 написал 17 минут назад:

5) даже возьмем 6% грязными (еще один нюанс не очевидный для многих покупателей квартир открою я) средняя инвестиционная доходность считается от цены после сдачи дома, а не от цены покупки квартиры в новостройке, она у тебя упадет в цене как только ты получишь свои ключи (возьмем лайт вариант и она упала у тебя до 13.5 млн рублей, всего то 10% (обычно 15-20%) 6% от 13.5 млн = 67 500 тысяч в месяц (опять забыли про простои налоги и остальное))

Чел. К моменту сдачи дома, моя квартира думаю 20кк+ стоить будет =)

irhold111 написал 17 минут назад:

6) ты не один такой умный и в этом ЖК после сдачи появится 10-20-100 квартир так же под сдачу, в условиях такой конкуренции или будет простои огромные для поиска арендатора по подходящей тебе плате или тебе придется спускать цену до арендодателей менее амбициозных чем ты 

В 22 когда всем раздавали ипотеки 0,1% тоже говорили, вот народ наберет себе хат, кому сдавать будешь? Смотрим на дефицит аренды в Москве в норм домах прямо сейчас.

irhold111 написал 17 минут назад:

7) помимо того что ты уменьшил до 2026 года 100% себе свободный поток денежных средств (учитывая обстановку мебелью, фактическое получение ключей, поиск первых арендаторов и тд, там минимум 2027 год получится, ну да и фиг с этим нюансом) так это еще и семейная ипотека, надеюсь ты любишь свою жену и ребенка и не отправишь ее работать хотя бы до 3 лет, на сколько у тебя там свободный поток уменьшился который ты мог бы вкладывать в другие инструменты (даже на тот же вклад пока такая ставка) ?

Уменьшил и уменьшил. Это небольшая сумма. Я как инвестировал в акции, так и продолжу инвестировать.

irhold111 написал 17 минут назад:

P.s. Заебался писать, но там много много еще пунктов можно написать Серега ты красавчик, ты нормально зарабатываешь, у тебя красивая жена, которая тебе родила долгожданного ребенка, ты крутишься и вертишься чтоб твоя жизнь в дальнейшем была лучше чем сейчас и чтоб у твоего ребенка было оно еще лучше, просто красавелло, этого никто не отрицает

НО, прислушивайся к окружающим вокруг хоть порой, ты не самый умный на этом свете (никто из нас не такой тут (мб ток @Rus|Verm )), тебе искренне пытаются помочь юзеры и даже после твоего первого залета. Просто перестань выставлять на показ все это, стараться привлечь к себе внимание и все у тебя будет очень даже хорошо 

со всем добродушием и последней попыткой в нормальный диалог

P.s.s. Если будешь отвечать, пожалуйста не выдирай из текста определенные тезисы, которые тебе полезны, отбрасывая все остальные и еще раз пожалуйста, попытайся хоть чутка подумать над чужими мыслями которые тут тебе благодушно пишут люди, они могут отличаться от твоих, но это не значит что они ошибочные или плохие

Достаточно подробно ответил? Я так и не увидел минусов в моей схеме. Она превосходна на мой взгляд.

ПВ 2,4кк+мат капитал. Долг 12кк, платеж 57к. 

Ждем 20 месяцев, 57*20=1 140. Плюс мебелировка 1кк в текущих деньгах. Итого мои затраты 2,4+1,1+1=4,5кк

Как только она будет сдана, денежный поток выйдет в жирный плюс, так как такая квартира арендуется за 100к+.

Возьмем грубо 1,2кк в год на вложенные 4,5кк. Какой же % это получится?

Окей, вычтим ипотеку, получится +516 на вложенные 4,5кк. Сумеешь посчитать доходность в %? При этом за счет инфляции по факту аренда будет дороже, а платеж по ипотеки не меняется.

irhold111 написал 33 минуты назад:

даже после твоего первого залета.

О чем ты?

Привет, серг121, иди нахуй

блять писал писал нахуй нормальный ответ и закрыл вкладку случайно

закончим пожалуй на том что он долбоеб и все на этом

если вкратце, он так ничего и не понял, выдумал идеальный план и не рассматривает никакие другие варианты и не может даже просто подумать над планом, когда что то идет не по его задумки, про что я и писал впрочем

он не рассматривает вот такие варианты (они же дешевле 100к, значит не мой варик) 
https://www.cian.ru/rent/flat/165837633/ 
 https://www.cian.ru/rent/flat/309495396/ 
https://www.cian.ru/rent/flat/283681956/
https://www.cian.ru/rent/flat/310058797/
https://www.cian.ru/rent/flat/310036701/
80% вариков до 100к в том районе и это коммуналка вся на владельце "АРЯЯЯЯ, хуйня все" 

он не понимает разницы что такое доходность в долларах и цены в долларах и в рублях "АРЯЯЯ, у меня зп в рублях, платеж в рублях, цены в рублях, нахуй мне ваши доллары и вообще квартира моя станет стоить 20кк" 

он не понимает что на время высоких ставок есть более без рисковые и высокодоходные активы "АРЯЯЯЯ, я влез в ипотеку в период высоких ставок под 4%, я гений, АРЯЯЯЯЯ" и похуй что в период высоких ставок цена на недвижимость падает, спрос падает и она не будет приносить ему вообще нихуя в этот момент, в отличии от кучи других инструментов



вы вообще помните чтоб он хоть с 1 сообщением на форуме согласился? он просит всегда аргументы, ему их приносишь - ответ один всегда - похуй, вы все тупые, я самый умный
ему приносишь график цены квартир в мск в долларах - похуй, вы все тупые, я самый умный
ему приносишь среднюю доходность сдачи квартиры от циана - похуй, вы все тупые, я самый умный
ему говоришь что не сдашь ты за 100+к квартиру в этом районе, тем более чистыми (похуй сдал он за 100к, коммуналка 7к, налог 7к, амортизация + простои и там даже с его планом не выходит так как он хочет) - похуй, вы все тупые, я самый умный 
ему приносишь правило 4% (которое даже надо в 3.5% учитывая налоги и тд превращать уже) и присылаешь исследование что нельзя снимать 100% дивидендов или твой портфель умрет - похуй, вы все тупые, я самый умный
его просят не создавать новые темы гавна, когда есть даже на первой страницы подходящие - похуй, вы все тупые, я самый умный
ему говорят что он высокомерные и заебал пытаться привлекать к себе внимание - похуй, вы все тупые, я самый умный


я блять в ахуе, все вокруг тупые, один он блять умный тут оказался

как там было в первый залет - @Serg121 aka СЮДА ГАВНО

я пытался, в очередной раз, бог и вы все мне свидетели

irhold111 написал 8 минут назад:

блять писал писал нахуй нормальный ответ и закрыл вкладку случайно

закончим пожалуй на том что он долбоеб и все на этом

если вкратце, он так ничего и не понял, выдумал идеальный план и не рассматривает никакие другие варианты и не может даже просто подумать над планом, когда что то идет не по его задумки, про что я и писал впрочем

он не рассматривает вот такие варианты (они же дешевле 100к, значит не мой варик) 
https://www.cian.ru/rent/flat/165837633/ 
 https://www.cian.ru/rent/flat/309495396/ 
https://www.cian.ru/rent/flat/283681956/
https://www.cian.ru/rent/flat/310058797/
https://www.cian.ru/rent/flat/310036701/
80% вариков до 100к в том районе и это коммуналка вся на владельце "АРЯЯЯЯ, хуйня все" 

он не понимает разницы что такое доходность в долларах и цены в долларах и в рублях "АРЯЯЯ, у меня зп в рублях, платеж в рублях, цены в рублях, нахуй мне ваши доллары и вообще квартира моя станет стоить 20кк" 

он не понимает что на время высоких ставок есть более без рисковые и высокодоходные активы "АРЯЯЯЯ, я влез в ипотеку в период высоких ставок под 4%, я гений, АРЯЯЯЯЯ" и похуй что в период высоких ставок цена на недвижимость падает, спрос падает и она не будет приносить ему вообще нихуя в этот момент, в отличии от кучи других инструментов



вы вообще помните чтоб он хоть с 1 сообщением на форуме согласился? он просит всегда аргументы, ему их приносишь - ответ один всегда - похуй, вы все тупые, я самый умный
ему приносишь график цены квартир в мск в долларах - похуй, вы все тупые, я самый умный
ему приносишь среднюю доходность сдачи квартиры от циана - похуй, вы все тупые, я самый умный
ему говоришь что не сдашь ты за 100+к квартиру в этом районе, тем более чистыми (похуй сдал он за 100к, коммуналка 7к, налог 7к, амортизация + простои и там даже с его планом не выходит так как он хочет) - похуй, вы все тупые, я самый умный 
ему приносишь правило 4% (которое даже надо в 3.5% учитывая налоги и тд превращать уже) и присылаешь исследование что нельзя снимать 100% дивидендов или твой портфель умрет - похуй, вы все тупые, я самый умный
его просят не создавать новые темы гавна, когда есть даже на первой страницы подходящие - похуй, вы все тупые, я самый умный
ему говорят что он высокомерные и заебал пытаться привлекать к себе внимание - похуй, вы все тупые, я самый умный


я блять в ахуе, все вокруг тупые, один он блять умный тут оказался

как там было в первый залет - @Serg121 aka СЮДА ГАВНО

я пытался, в очередной раз, бог и вы все мне свидетели

Ты не понимаешь почему квартира в более старом доме не с окнами в пол будет стоить дешевле, чем моя...

Жди в 27 году, я напишу за сколько ее сдам и это будет более 100к. Может у тебя в головек что-то щелкнет и ты извинишься за свои слова. Но сомневаюсь, что ты на это способен.

Да похуй на финансовые расчёты, тут реально более важные вопросы:

1) Кто согласился продолжить свой род с этим блаженным

2) Как этот гений додумался использовать семейную ипотеку с <6 лет ребёнком (игнорируя очевидную шутку про инвалидность) не на улучшение своего уровня жизни (а там есть куда), а на инвестицию в 30+ лет

Бедная женщина(